屡上热搜的物流地产，顶级玩家的升级之路

一场突如其来的疫情，促使人们工作及生活方式发生改变，伴随线上购物比重提升，物流行业成为疫情期间最为“忙碌”的行业之一。

 

而作为电商经济重要的空间载体，物流地产也正在历经发展迭代。据戴德梁行数据显示，2019年物流地产的龙头依然是普洛斯，大约占据30%左右的市场份额，但已不是2015年55%的绝对领先地位，内资开发商甚至电商企业涌入，市场来到竞争格局加剧调整的时期。

 

▲2015与2019年

物流地产行业竞争格局（来源：戴德梁行）

 

 

在群雄逐鹿的时代，有两类企业可以活的更为长久，一类是早先占据蓝海市场，并拥有业务护城河的老牌企业，例如普洛斯；另一类是通过差异化思维，依托独门优势的后起新秀，例如万科旗下的万纬物流。

 

当中有一家物流地产开发商澳洲嘉民就兼具以上两者优势。其在2005年进入中国市场，比普洛斯仅晚2年，彼时物流地产市场方兴未艾，大量优质土地与物流项目等待收购。同时嘉民又有独到的投资运营能力，避开与其他龙头公司的同质化竞争。

 

在前有竞敌，后有追兵的局面下，嘉民来华后保持稳定业绩增长，2019年嘉民在亚洲市场的营业收入达到285.2亿美元，复合增长率达到21.7%，其中中国市场平均出租率97%，股东平均回报率20%，也成为嘉民重点加仓的区域。

 

▲2014-2019年

嘉民集团亚洲市场收入趋势（来源：嘉民年报）

 

那究竟是什么让嘉民在中国多年来屹立不倒？稳步增长的业绩背后又有着怎样的经营战略？经过整理分析，我们发现三大竞争策略:

 

 

1

精准市场研判，寻找套利空间

 

 

★ 1. 洞察行业升级趋势，提前布局高端仓储

 

自2000年以来，随着中国传统制造业升级，加之电子商务兴起，市场对物流仓储效率开始有更高要求。但传统园区缺乏前期科学选址，货物周转效率和运营管理上普遍效率较低。

 

相比之下，高标仓储设施拥有完善的建筑结构，加上计算机、通讯和机器人技术的使用，辅以流畅的物流信息规划系统，能实现物流规模化效应、提高拣选效率和准确性，降低仓储成本并减少库存资金占用率。

 

因此嘉民在初入中国市场时，就敏锐捕捉到中国仓储物流供需环境，坚定选择布局高标仓储设施，此举为其赢得了广阔的市场空间。

 

直到现在，高标仓储依然是供不应求的状态。

 

从供给端看，据世邦魏理仕统计，2015年全国高标仓在仓储总供给量中的比例不足 4%。大部分传统物流仓储都是在90年代前建设，建设标准和安保管理无法满足现代化存储需求，想要升级改造就要投入大量资金，还不如重建划算。

 

▲我国高端仓储设施极度匮乏（来源：世邦魏理仕）

 

此外，物流地产拿地难已不是新鲜事，一方面，政府推行集约用地，逐年下调城市工业用地指标。另一方面，物流地产相比住宅和商业地产土地出让金与税收贡献较低，考虑到财政收入，政府很难会批准大片土地建物流基础设施。

 

从需求端看，与发达国家相比，我国人均高端仓储面积依然远远不够。2015年，中国高标仓储物流设施人均面积不到0.015㎡，不足美国的2%。直到2017年，我国人均高标仓储物流面积也仅有0.1㎡，离日本还差一半。高标仓储供需极度不平衡，蕴藏巨大的市场潜力，这也是嘉民加码投资中国的重要原因。

 

▲2015年中美、2017年中日人均仓储面积差距比较

（来源：戴德梁行）

 

★ 2. 锚定城市群来选址，突出节点城市发力

 

物流仓储发展的首要条件是选址，项目能否成功与所在区域的经济水平、产业结构和交通网络密切相关。

 

对此嘉民有着鲜明的布局路径：从早期立足于上海为首的长三角地区；拓展至以北京、天津为首的京津冀地区；以重庆、成都为核心的成渝城市群；广州、惠阳等地的珠三角区域，以及一些核心城市包括沈阳、青岛、西安、武汉等地。

 

可以看到，嘉民的区域布局逃不过三个字：“城市群”。

 

由于物流仓储与人口规模及消费力存在极强的关系，消费力增长已遍及全国各地，但增速最快、能级最高的区域主要还是集中在几个高密度的大型城市群中。

 

2019年全国社会消费额十强城市中，几乎全是主要城市群的中心城市。城市群不但引领中国经济的发展，还创造出更多中产阶级消费群体，并带来更多的零售额，间接拉动物流园区的仓储需求。

 

▲2019年中国社会消费品零售额十强城市

（来源：wind）

 

此外，城市群还拥有发达的基础设施，尤其是仓储物流赖以生存的高速公路路网。一些仓库在两小时车程范围内就能覆盖到上千万人，疫情过后基建托底的方针也加速城市群的路网建设，提供更强的配送条件基础。

 

针对一线城市拿地愈发困难的情况，近两年嘉民开始由核心城市转移至周边卫星城市布局，但始终没有逃离城市群这一概念。

 

卫星城市在土地供给、土地价格和用工成本上都相比核心城市具有优势，发达的路网交通降低了运输成本，园区出租价格不会落后核心城市太多。

 

“立足二线，服务一线”成为嘉民与其他物流地产商新的布局策略。

 

★ 3. 匹配市场高端定位，定制产品满足需求

 

为了匹配高标仓储定位，嘉民选择走定制化路线，并针对中国市场进行因地制宜的改变。

 

一般相对成熟的海外市场，嘉民走的是纯定制化路线，“有客户就定制，没有客户就不开发”。

 

进入中国后，由于仓储土地供应有限，客户的定制化意愿不高，嘉民修正了自己的策略，更加注重开发品质和普适性高的标准仓库。

 

▲嘉民在中国定制仓库模式

（来源：《资管大未来》书籍）

 

修正后的定制化模式，则是先买地再与客户谈定制意向，达成协议则定制，否则就开发标准仓库。在目前中国市场完工的仓库中，有70%-80%是定制的，在建的项目中约70%也是定制的。

 

 

2

基金模式杠杆收购，轻重结合快速扩张

 

 

★ 1.基金模式打造闭环，拓展多元业务渠道

 

众所周知，物流地产属于典型的重资产运营，项目前期开发投入大，后期回本慢，如果要抢占市场，资金就是必须要越过去的坎。

而嘉民通过物流地产基金模式，不但成功解决规模扩张所需的资金问题，还能够“一鱼多吃”，拓展出多元化盈利渠道。

 

具体来说，物流地产的基金模式是由嘉民将募集的地产基金来收购自己手中的成熟物业，再将回流资金开发新项目，基金将物业返租给嘉民进行运营管理。

 

在这种模式下，物业开发、物业管理和基金管理可以实现业务流与资金流的闭合循环。

 

▲物流地产基金管理模式

 

首先，物业开发是基础业务，扮演“产品生产者”的角色。开发部门配合外部资金对物流园区进行土地开发，成型后的资产可以出售给旗下基金或者第三方，此举主要获得开发性收入。

 

其次，物业租赁是长期业务，承担“收入补充者”的角色。作为业主方代表的基金管理部门获得交付的物流园区后，交由物业管理部门负责出租，获得租赁收入。而物业管理部门对资产进行日常维护，又可以获得管理收入。

 

最后，物业投资是核心业务，作为“融资者”与“主要利润赚取者”双重角色。嘉民的基金管理部门与外部资本合力组建基金，一方面嘉民作为GP负责管理基金日常运作，获得管理费用与部分基金投资收益，另一方面通过基金购入成熟物业，实现重资产剥离，回笼资金。

 

此模式的关键在于基金管理部门，它是兑现轻资产运营战略，实现资金快速流转、规模迅速扩张的纽带。从2014至2019年嘉民亚洲市场的收入结构就不难看出，物流基金投资收益远远超过开发和租赁收益，成为规模增长的助推剂。

 

▲嘉民2014-2019年

亚洲市场收入结构分析（来源：嘉民年报）

 

★ 2.杠杆收购减轻压力，小股操盘快速扩张

 

传统重资产模式下，物业开发投入大、资金回笼慢、项目周转率低，要么通过快周转的销售收回投资，要么通过长期租赁逐步收回投资，回收期通常在10年以上，企业长期处于资金承压的边缘。

 

而基金模式下，引入外部资本相当加了资金杠杆，有助于提前兑现物业开发利润，缩短投资回收期。将这些资金投入新的开发项目，减轻了企业资金压力。

 

▲嘉民中国市场两大基金

 

以嘉民中国的物流基金为例，嘉民在私募基金中不控股，在基金中仅占20%的份额，其余80%属于加拿大养老基金投资董事会。相当于用1倍的钱就撬动了4倍的资本杠杆，再加上11.0%的债务杠杆，总资本杠杆将放大到4.5倍，而且还能保持对物业的管理权。

 

资本杠杆+债务杠杆的运用使得投资回收期可以缩短到 2-3 年，提高了项目周转率，解决持有物业的资金沉淀难题，嘉民能在不拖累企业报表的前提实现小股操盘式的扩张。

 

3

重视运营服务，为客户实现高效仓储

 

 

★ 1.整合智能生态，提升业务效能

 

虽然基金模式成为物流地产主流，但很多企业却在这场“资本浪潮”当中陷入迷茫，认为只要不断融资、收购、开发就可以达到规模化的增长效应，忽视了一个重要点：资产“体重”越大，往往就存在管理上的“身体负担”。

 

而科技手段，正是解决传统管理效率低下的良药。面对海量订单需求，有科技加持的高标准仓储，能够保证客户企业的存货周转率，提升园区运营能效。

 

因此，嘉民在规模扩张的同时开始整合智能生态资源。2018年，嘉民与菜鸟联手，通过实现菜鸟前沿的物联网技术、边缘计算和人工智能等技术在物流领域的大规模应用，推进智慧物流园区的建设。

 

科技赋能实现业务提效的场景有很多，例如园区的日常监测通常采用人工巡检，而借助物联网传感器，将园区内的各种设备连接，实现对园区温度、湿度等环境的实时监测，将数据通过低功耗传到中控室，相比人查更具效率。

 

从业务需求出发，嘉民借助生态伙伴，使园区运营实现可视化、可追溯和可预警，让物流管控精细、高效、透明、智能，为客户提升物流运转效率。

 

★ 2.低碳环保改造，降低运营成本

 

能耗成本是物流园区运营成本的大头，低碳环保设计不仅能降低运营成本，在社会树立具有社会责任感的企业形象。

 

为此，近几年嘉民采用软硬结合的方式打造环保建筑。

 

在硬件方面，针对LED节能照明设施加入位移传感器，两年节省下的电费就足以覆盖灯具成本；采用屋顶太阳能发电，提供园区13.5%的用电量；热回收和热泵技术的灵活暖通空调系统，最大限度节约资源。

 

在软件方面，配合智能电表，分别计量照明、风机、冷气机等等的用电量，通过提取用户使用数据进行对比分析，调节使用习惯以降低用电量。

 

低碳环保理念不仅让嘉民获得业界的认可，也赢得客户的青睐。

 

在2018年GRESB地产评估领域可持续性表现和低碳减排评估中，嘉民集团位列全球第二。嘉民在中国上海的首个绿色工业项目青浦现代产业园，自2015年竣工后就实现了出租率97%，背后也透视出客户对嘉民品牌与运营能力的认同。 

 

▲嘉民集团在2018年GRESB的环保评估排名前列

 

结语

 

总体而言，作为传统的物流地产开发商，嘉民收入增长的秘诀，在于三大竞争策略：其一是前瞻性的投资思维，包括掘金高标仓的蓝海市场、布局城市群发力、提供定制化产品；其二是成熟的基金模式，不仅拓宽了收益渠道，还能借资本杠杆实现规模扩张；其三是在运营服务上注重科技与环保的规划设计，保证客户物流周转效率的同时，打造出超强的企业品牌。

 

这些战略思路，都可以作为日后新进市场的企业及业内人士的参考。

 

 

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