【昆山】租金十年翻番，昆山这些年到底经历了什么？

2007年，一家国有背景的物流地产开发商在昆山花桥圈了一块物流用地，小心翼翼的开发了昆山第一个高标准物流园区，拼命的营销打广告，很难找到合适的租户，且每平方米租金只要18元/月。

十年后，昆山花桥的每平方米租金最高达到36-39元/月。整个市场的高标准仓库总面积达到185万平方米，但空置率仅为1%。在建仓库的预租率接近70%，市场处于一库难求的状态。

 

任何商品的价格都是由供需双方决定的，今天我们就从需求的角度来看看这十年间昆山的高标准仓库市场经历了什么。

 

 

2008-2010年  全球金融危机 市场交投冷淡

当时以外资为主的物流地产开发商群体受困于自身去杠杆的过程，没有意愿和能力进入昆山进行新的投资。同时，客户需求主要来自围绕昆山本地的工业品配送及供应链仓储，以及零星的上海西部制造业相关的三方物流公司尝试在昆山建立仓储服务中心。市场空置率高，租金低迷。

 

2010-2012年   电商热潮和国内三方物流的盛起

带动开发商进入拿地。亚马逊进入昆山建立华东区配送中心，后唯品会、京东等电商也进入昆山。

 

随着电子商务的兴起及国内三方物流的快速发展，引发对高标准物流仓库的需求和增长，昆山作为上海的周边城市，地理位置优越因此也受到电商行业仓库选址的青睐。金融危机的复苏及看到仓储物流的巨大市场需求，开发商纷纷进入昆山进行拿地开发。2011年，亚马逊进入昆山建立其华东区配送中心，随后唯品会、京东等电商也进入昆山。昆山形成以电商为主，带动快运、快递和三方物流快速发展的物流需求市场。市场空置率下降，租金快速爬升。

 

2013-2014年  政府大力出让物流仓储用地 市场供需博弈

吸引了更多的零售连锁企业（如迪卡侬、H&M）在昆山建立配送中心。

 

2013年，政府为了支持物流服务业，吸引投资，出让近992亩仓储用地，形成了2014、 2015年供应的增长。电商经过前几年的高速增长也进入盘整期，市场对高标准仓库的需求稳定但不急切。租金增长减慢，需求仍以电商为主，也吸引了更多的零售连锁企业（如迪卡侬、H&M）在昆山建立配送中心。

 

2015年至今   政府收紧土地供应 市场需求持续增长

       由于物流仓储用地占地大、产出低，政府不愿意将更多的物流用地出让给开发商。2015年至今的供应主要以二手工业用地或厂房的再开发为主，土地获取成本明显增高。

2017年1月，昆山市出文“着眼大局，严控物流仓储出沪入昆”使昆山物流市场供应进一步收紧。需求方面，电商的上市和三方物流的蓬勃发展，使昆山高标准仓库的需求稳步增长。

 

同时上海2015年开始的拆违计划不断地促使大量企业向上海周边寻求仓储资源，加剧了昆山高标准仓库的短缺，市场整体呈现供不应求的态势，租金快速增长。凭借良好的交通和其他基础设施的优势，昆山也真正发展成为配送大上海的最佳选择，与上海物流市场的融合度大大提升。

 

结语

       2008年至今，昆山高标准仓库从0平方米发展到到近200万平方米，客户需求从当地产业相关物流为主到大上海区域的配送为主。整个过程中，供应和需求交替发展，政府和市场不断博弈。无法变更的事实是昆山和上海物流市场协同性加强了，产业融合度提高了。未来，同城化是不变的趋势。

 

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