青浦厂房出租的税费有哪些,签合同要注意什么?

来源:www.toodc.cn 作者:头等仓厂房出租网 发布时间:2021-07-26 浏览量:46

青浦厂房出租的税费有哪些,签合同要注意什么?
青浦厂房出租的税率计算方式是有房产税、营业税、个人所得税等等所计算的,而且在签订厂房出租合同流程时,要注意各项条款说明,这项比较关乎到个人或者是公司的利益,那么接下来就为大家详细介绍一下相关内容。
一、厂房出租的税费有哪些
1、房产税:以租金收入12%计算缴纳(根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条的规定)。
2、营业税:以租金收入的5%计算缴纳(根据《中华人民共和国营业税暂行条例》税目税率表)。
3、城市维护建设税及教育费附加:以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率(按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率)和教育费附加率3%计算缴纳。
4、个人所得税:按财产租赁所得,每次收入不超过4000元的,减除费用800元;4000元以上的,减除20%的费用,其余额为应纳税所得额,税率是20% (根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条的规定)。
5、印花税:按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花。税额不足1元,按1元贴花(根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表)。
二、厂房出租签订合同的注意事项
1、租赁地点
厂房租赁地点的确定,往往需要借助经审批的建筑资料和行政审批文件。通常需要在合同中标明房地产坐落和面积,并附上房地产权证,作为租赁合同的附件。
2、租赁双方当事人
(1)确定当事人是个人还是公司。
若以公司身份作为出租人或承租人,租赁合同必须体现该租赁行为是公司行为,否则一旦出现问题,就很难向个人追究原本应由公司承担的法律责任。
(2)承租人应当具有出租权。
承租人应当是依据产权证上记载的权利人,或与该厂房产权证上记载的权利人签订租赁合同的合法承租人。若承租人与实际上无出租权而签订了租赁合同,该合同须经有权出租人认可,否则在此之前该租赁合同效力待定。若未经认可,承租人则可能面临缺乏有效合同的不利处境。
3、厂房用途
业主和承租人均要核实房地产权证有关房产和土地用途的记载,了解项目土地和项目房产的现实用途。
租赁合同中应该尽可能详尽地列明厂房的具体用途。同时,具体描述应该考虑到项目房地产相关行政批文中的明确限制。
提示:对于业主或出租人来说,可在合同中约定,在确定厂房用途后,在租赁期间内承租人不得擅自改变厂房用途,否则将视作违约行为。
4、 房地产批文
承租人尤其应该了解和充分注意来自于行政审批环节的限制和风险。承租人的项目若与批文存在任何不符,均有被停产或罚款的可能。
5、租赁期限、提前退租与续租选择权
生产周期较长,因此相应租赁合同期限也较长。面对较长的租期,以及生产经营的现实风险,业主或出租人会担心承租方因生产萎缩甚至亏损而中途解约,承租人则担心合同到期业主不续租情况下可能导致的生产停顿和脱节。
针对此问题,租赁双方可共同确定一个额度较高的中途解约的违约金,同时设定一组承租人可单方选择续租的程序和条件,例如续租期限、通知方式等。
6、租金的支付时间及方式
租金数额确定后,还应当约定支付时间及方式。
支付时间的约定使得出现承租人拖欠租金的情形时,出租人有权自该支付时间起向承租人加收滞纳金。对于滞纳金数额若有约定,则依据双方约定;若双方未有约定,根据《上海市厂房租赁条例》第23条规定,以拖欠租金额的日万分之四计收。另外,法律规定承租人无正当理由未支付或者延期支付租金达一定期限的,出租人有权解除租赁合同。法律允许双方当事人自行约定该期限,若无约定,《上海市厂房租赁条例》第23条规定为累计超过6个月。
至于租金的支付方式,包括现金、支票或银行转账等,承租人应依照双方约定的支付方式支付租金。
7、厂房修缮与租金减免
承租人应该注意业主或出租人修缮房产的能力和意愿,对业主修缮厂房的通知方式、联系人、处理速度、费用等要作出详细约定。同时,为了促使业主或出租人履行修缮义务并适当弥补损失,还应约定在修缮不利情况下的违约金、赔偿金和损失计算方法。
8、出售和转让
虽然现行法律已有“买卖不破租赁”以及“承租人优先购买权”的规定,但具体操作仍以双方的具体约定为准。因此,双方均应考虑并确定,业主出售厂房时的提前通知义务、权利保证、损失赔偿。如果承租人有购买意向,则应在合同中明确优先购买权的具体行使条件和程序。
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