经济发展速度较快增长，城市用地往外扩了一圈又一圈。各个行业都在上海这个面积有限的城市上“争地”。

需求越来越大，仓储用地面积却少的可怜，再加上城市规划、环评政策日趋严格，原本就紧俏的仓储用地中违规建设、资质不全的仓库厂房又拆了不少。

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在这样严峻复杂的形势下，如何才找到能用的、合法的、可靠的仓库？

针对这个问题，政府2009年就已经给出了答复。

为了更好地利用土地发展工业，政府早在2009年就提出过104工业地块、195区域及198区域。本期头等仓将全面解读104地块的名称、分布以及重点区域的职能，为寻找工业用地的朋友们提供一份最详细的上海工业区域地图。

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一、为什么尽量要找104地块？

凡是在104地块中的厂房、仓库，绝大多数是合法、规范的，资质完备，可靠性高，不易面临拆迁、改造的风险。

1、政府规划，认可度高

104地块指全市现有的规划工业区块，2009 年，上海市“两规合一”及工业区块梳理共明确104 个规划工业区块。2012年新一轮区县“两规合一” 初步确定了全市107个规划工业区块，规划面积为 789.3平方公里，分为公告开发区、产业基地、城镇 工业地块三类，规划面积为分别为494.5平方公里、 179.4平方公里和115.5平方公里。面积约790平方公里。

简单来说，104地块就是政府主导的，以优化产业布局、提高土地利用率、提升管理及服务水平为目的规划的“靠谱”园区。

2、相比198区域，195区域，具有位置优势和更多政策支持

195区域指规划产业区外、城市集中建设区 以内的现状工业用地，全市的面积195平方公里。 198区域指规划产业区外、规划集中建设区 以外的现状工业用地，全市的面积198平方公里。

下图为104、105、198区域概况比较：





104地块的规划产业方向，很明显就为了发展和扶持制造业、生产性服务业，这与仓储物流行业的性质十分吻合。且面积总量不变，只是调整结构，面临的拆迁整改风险最低。在面积上，104区域占地面积达700多平方公里，能容纳更多的企业。

而195、198区域，规划面积总量上不足104地块的三分之一，而在规划产业方向上，更倾向于用作文化创意产业基地，为工业服务的仓储、厂房很难在此“存活”，大多需要改迁或者转型，稳定性较低。

3、满足政府工作报告、上海城市规划2035中的乡村振兴条件

无论是习近平政府工作报告2018，还是上海市城市规划2035，促进区域协调发展，实施乡村振兴战略，都被高度重视。

104地块中，有较大一部分位于市区中的村镇（下文头等仓统计了一份104详细清单，从地域统计及园区名称可见一斑），这对于完善新城综合功能，促进新市镇协调发展有着非常重要的作用，从这个角度看，这些区域也是政策利好。

二、104地块都有哪些园区，分布在哪些地方？

地块包括重点基地12个，国家级开发区5个，市级开发区27个，以及新规划的60个园区。104个工业园区分布在上海各区域。



具体如下：

以上为头等仓整理的上海工业用地104地块信息，希望能为各位朋友在仓库选址、工业布局方面提供更多参考。

如需104园区布局高清大图、完整104园区列表、上海市主要工业园区完整列表（文中未列出），请关注【头等仓TOODC】公众号，后台回复104，即可下载文件。

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