税率再次变动，租仓库/厂房该交什么税？交多少？怎样避税？

​自2018年5月1日起，新的增值税税率、征收率已经开始实行。

增值税一改再改，不动产租赁从最先的5%——11%——10%已经连续调了三档，物流业的运输服务税率也从11%下调至10%。

 

关于税率、发票，很多人以为只是财务的事情。

但是对于仓储物流行业的人来说，无论是管理层还是业务员，都需要对税费有明确的认识，以免造成不必要的损失。

 

下图是头等仓整理的仓储物流行业相关的税率表：



(注：征收率为小规模纳税人税率)

 

本期头等仓就租赁仓库应该注意的3大税费问题，谈谈困扰业内朋友们许久的几个问题：

• 租户和业主，究竟是谁交税？

• 仓库租赁税用哪个税率？该怎么开票？

• 如何合理避税？

文末附此次调税涉及到的所有行业增值税税率、征收率以及适用扣除率。

 

1、租户和业主，到底是谁交税？

 

仓库租赁本身就是经济活动，所有的经济活动必定涉及税率税费。

而在仓库租赁这个经济活动种，向政府发起缴税行为的一方为业主，税收、费用等看似与租户无关，但在实际操作中，业主常常是以租金、物业费、服务费等形式，使租户共同承担税费负担。

 

首先清楚，业主需要交哪些税：

 

【租赁税】

• 一般纳税人：按照租金收入交纳【10％】的仓库租赁税（不动产租赁），【6%】的仓储服务费。

头等仓注：2016年4月30日前取得的场地，不动产租赁税可选择简易计税办法，按照【5%】的征收率缴税。——即5%和10%都是不动产租赁税，区别仅是取得时间不同。

头等仓注：2016年4月30日前取得的场地，不动产租赁税可选择简易计税办法，按照【5%】的征收率缴税。——即5%和10%都是不动产租赁税，区别仅是取得时间不同。

 

• 小规模纳税人：按照租金收入交纳【3％】的增值税。

头等仓注：年收入额（不含税）在500万元以上为增值税一般纳税人，低于500万元，则为小规模纳税人。

 

【其他税】

• 城市建设维护税：以缴纳的增值税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税。纳税人所在地在市区的，税率为7％；所在地在县城、镇（县、市属镇的），税率为5％；所在地不在市区。县城或镇（县、市属镇）的税率为1％。

• 印花税：于签订合同时按双方订立的书面租赁合同所载租赁金额的千分之一贴花。税额不足一元的，按一元贴花。

• 土地使用税：土地面积×适用税率（各地不同）。

 

头等仓提醒：这么多税中，影响最大的是增值税，而增值税与租金相互影响，租金决定税额，税额也常常变换形式后分摊到租户头上。

 

2、仓库租赁增值税用哪个税率？该怎么开票？

【哪个税率】

 

增值税用哪个税率，这不是业主或者租户说了算的。

• 看工商局认定的公司经营范围是仓库租赁还是仓储服务，或者是两者都有。

• 地方税务局如何认定是何种性质，仓储服务or仓库租赁。

如果公司经营范围包括仓库租赁或者仓储服务，且地税局被认定为仓库租赁，则税率按5%或者10%；若被认定为仓储服务，则税率将按照6%来算。（小规模纳税人一律按3%）

 

【怎么开票】

首先明确开票是租户租赁厂房仓库并付出租金，业主开给租户的一种业务凭证。

头等仓强调，租仓库签合同前，一定要让业主确认清楚：

• 对方能否开票。

• 能开几个点的票。

• 开什么类型的票。

 

①能否开票：

租仓库厂房前，正规公司必须见票支出成本。很多人劳心劳力找到一个仓库，很多时候只因业主不能开票而放弃仓库，或者对于票务问题纠缠不清，费时费力。

 

租金、满租率持续走高，找仓不易，还偏偏又那么多票税问题。头等仓拥有1.7亿仓库资源，还拥有一支超强悍的专业业务团队，把难题都给我们，帮您轻松找仓~

 

②能开几个点的票：

这个问题同上文【哪个税率】，适用什么税率，开相同税点的发票。

 

③能开什么类型的票：

发票分为增值税专用发票和增值税普通发票。一般纳税人可以开普票也可以开专票，小规模纳税人只能开普票。

企业租户绝大部分都是需要业主开具增值税专用发票的。

 

头等仓强调，租户所承担的增值税为进项税，租仓前一定要问清楚对方能开的是普票还是专票，专票可以抵扣税费，而普票不可以抵扣。（小规模纳税人的增值税发票不可抵扣）

另，知道了要开什么发票，几个税点，最好在合同中明确标注记录，以免日后变动。

 

3、如何合理避税？

【说在前面】

 

一位在大城市的地税局工作过15年的资深注册税务师说过这样一句话：“作为税务局官员的我”可以把“作为税务师的我”设计的每一种税收筹划方案都解释成偷税漏税。

引用某乎上一位律师的话：在实务中，可以尽量选择经当地税务局认证的税务所来进行税务筹划，费用会比较高，但综合衡量后会发现还是很划算的。

 

【税收洼地】

“税收洼地” 是指在特定的行政区域，在其税务管理辖区注册的企业通过区域性税收优惠、简化税收征管办法和税收地方留成返还等处理方法，实现企业税负降低的目标。

——即，租仓库厂房时，选址在税收优惠区域，利用税收优惠政策，减免或者返还税费。

 

头等仓提醒：要享受税收洼地的优惠政策，首先要在该区域注册公司，因此有了注册落税一说。也有些区域是强制要求注册落税的，无论是否有政策优惠。

例如： 上海扶持政策就是返税政策，注册区域不同，返税不同，分市区、近郊、远郊和特殊区域。

 

以企业营业税、增值税、所得税交税额100万元为例，企业在不同区域所得返税具体数额如下：

（以上表格来源于网络，仅作案例参考，优惠政策或已取消）

以上就是专业找仓的头等仓为大家准备的租仓必备3点税务知识，希望能为大家在找仓、租仓过程中减少不必要的麻烦。

 

如需下载2018年5月1日起开始实行的【2018最新税率表】，可于公号后台留言【税率】，即可下载最新税率完整表格。

 

本文为头等仓原创，转载请注明出处

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