【华中&华西篇】2019年头等仓独家物流地产大数据最新发布！
我国是个幅员辽阔的发展中国家，各地自然地理条件、社会发展程度和历史背景差异很大，所以长期以来我国区域发展不平衡，中西部经济发展滞后。近年来“中部崛起”、“西部大开发”等国家战略方针相继提出，利好政策不断实施。2019年，国务院、发改委、商务部也发布了关于明确支持中西部地区承接外资产业转移的政策和文件。相对于中国其他几大区而言，中西部地区较低的人力、土地成本，在承接产业迁移上将更具优势，因此中西部地区的仓储市场也将有较大的发展机遇。
中西部地区经济发展整体趋势向好，但基于前3-5年仓储用地大量集中供应，需求增长幅度尚跟不上供应增加幅度，中西部仓储市场从2018年至2019年面临着空置率居高不下的问题，为了更好地了解中西部地区物流地产市场现状，头等仓将选取中西部地区几个主要物流节点城市为代表，整合这些城市当前物流地产市场相关数据，为您提供最新的中西部地区物流地产市场分析以及大数据分享。
一、土地市场
仓储用地供应量较大
我国“西部大开发”“中部崛起”等一系列战略方针的出台，将加速中西部地区的产业发展、经济发展,、提高人民生活消费水平。而随着企业需求与城市消费的扩大，将推动物流仓储市场需求发展。同时，借由中西部地区辐射全国的地理位置优势，中西部地区近3-5年不仅成为了政府重点规划与扶持的物流仓储发展市场，也成为了投资开发商的热点选择区域之一。
相对于2019年全国仓储用地供应稀缺的状态，中西部地区大部分主要城市一手仓储用地仍保持相对充足的供应量，具体数据详见下图。2019年中西部地区主要物流节点城市的一手经营性用地供应量为其他几个大区的供应量之首，达到了4,300亩。年供应量将近是其他几个大区的1.5倍到3.5倍。
下图为头等仓调研整理的中西部地区主要物流节点城市一手经营性仓储用地出让情况：
二、供需市场
短期供过于求，需求发展空间大
短期市场供过于求
▲短期內，供应增长超需求增长
重庆、成都、武汉、长沙等物流枢纽城市近年来由于政策发展导向，一手仓储用地大规模出让；同时，结合政府对于开发商项目开发周期的时间限制，导致高标准物流仓库在2018年开始以及之后的2-3年内均将形成集中供应的态势。尽管引导区域产业及经济发展的利好政策将创造庞大的潜在需求，但短期内需求增幅有限，供需结构尚未成熟的现状下，导致目前市场中新增需求低于新增供应量，空置率高涨。
长期需求发展空间大
▲政策利好，产业转移创造大量潜在需求
自2010年国务院发布中西部地区承接产业转移的指导意见，至2019年10月李克强总理再次明确我国产业向国内中西部转移的政策导向，中西部地区的产业结构以及生活水平近10年来发生了巨大的变化。中西部地区辐射范围广、劳动力资源丰富、承接产业转移的空间巨大。与我国东部及南部发达地区相比，中美贸易摩擦对其影响相对较小，有很大的内需发展潜力有待挖掘。转移产业范围涵盖汽车零部件、信息技术、高端装备、生物医药、高端纺织等产业；一大批优质企业英特尔、富士康、OPPO、VIVO 已经落子中西部。随着产业的不断集聚，将创造释放出庞大的仓储需求。
▲消费扩大，电商企业向中西部开拓
2019年我国消费市场运行总体平稳，截至第三季度全国社会零售品零售总额增速8.2%。而中西部地区消费增速一路领跑，“消费升级”趋势凸显。随着中西部地区的产业发展，人民的就业有了保障、收入稳定；互联网的影响开始深化，新的需求被极大的释放，而消费升级持续推进。根据统计，大部分节点城市的增速均高于全国平均水平，详见下表。
随着中西部社会零售品消费的持续稳步增长，网络零售也同步快速发展。近年来电商企业渠道下沉，中西部地区及三四线城市成为了电商发展新市场。而随着中西部地区辐射能级的不断提升，京东、菜鸟等头部电商企业陆续落子中西部，也将给中西部高标仓库需求市场带来新的增长点。
以下图表为头等仓调研中西部地区主要节点城市截至2019年12月甲A库、甲B库的城市总体量与空置率：
就几个主要城市的甲A库空置率而言，由于目前市场供需尚不平衡，需求增长滞后于新增供给，导致空置率升高。中西部地区主要城市高标仓储市场空置率均在15%左右，而2019年中西部几个重要城市中新增供应最为集中的重庆市，仅2018年和2019年两年的总新增供应量就占到了其总体量的62%，使得2019年12月底重庆市场空置率超过了35%。
三、租金市场
涨幅放缓-跌幅加快
根据房地产租金走势周期规律：涨幅加快、涨幅放缓、跌幅加快、跌幅放缓这四个环节，2019年华中&华西地区物流地产市场供过于求、空置率高涨，整体租金走势处于涨幅放缓-跌幅加快的阶段。
以下图表为头等仓调研华中&华西地区主要物流节点城市截至2019年12月甲A库、甲B库的租金分布及离散区间：
头等仓认为，近年来中西部重要市场仓储物业的大量集中入市，而需求并未达到集中释放的情况下，导致市场短期内供过于求。目前市场中的项目去化周期拉长、整体空置率上涨、租金有所降低，整体市场预期仍需要经历2至3年的调整期。但随着市场体量的逐渐稳定，外加区位优势和政策利好的双向驱动，需求定将稳步上涨，中西部地区的几个重点物流节点城市仍然是我国重要的区域性乃至全国性的物流节点布局点。
区位优势方面：发挥物流节点城市最大影响，构建综合交通运输网络，加大对中西部地区产业联动的支持力度，加快推动中西部陆海新通道建设，为促进区域经济发展提供基础支撑，增强周边城市的连接与辐射作用。
政策利好方面：凭借创新示范区、综合保税区等开放平台建设，促进进口贸易，同时利用大力度承接产业转移和吸引外资的利好政策，加强区域性产业发展并同时持续扩大消费；以促使中西部地区物流仓储市场向供需结构成熟化的方向发展。
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注：头等仓对于甲A、甲B的定义如下：
甲A（高标仓库）：同时具备1）库内净高不小于【9米】；2）周转场地不小于【25米】；3）仓库带有【卸货平台】；4）仓库配置【消防喷淋】4个条件的仓储建筑。
甲B（普通仓库）：同时具备1）库内净高不小于【5.5米】；2）周转场地不小于【10米】；3）仓库配置【消防喷淋】3个条件的仓储建筑。