独家分析：雄安新区仓储物流8大机遇4大挑战（附规划全文下载）

 

4月21日，《河北雄安新区规划纲要》获批复。规划全文有20000多字，绝大篇幅都在说强调“绿色”“创新”“”协调“”开放“，仓储物流所占的比重非常小，但是每个字都很重要。

 

本期头等仓将从雄安规划总体概要、物流仓储8大趋势4大挑战、当下雄安周边仓储物流现状3个方面，细致解读雄安规划，供业内人士参考。（文末附规划原文全文+雄安规划图下载）

 

一、雄安规划总体概要——高起点，战略性

（一）高起点——第二个浦东新区/深圳特区

 

依据：

继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区，是重大的历史性战略选择，是千年大计、国家大事。

如下图所示，设立雄安新区几乎是近18年最重要的政治举措。



超高定位，超高起点，“集万千宠爱于一身”。也就意味着，只要是符合雄安新区发展的规划的产业，在雄安都能获得绝无仅有的资源和优厚条件。

 

雄安重点发展产业：

• 新一代信息技术产业：下一代通信网络、物联网、大数据、云计算、人工智能、工业互联网、网络安全等

• 现代生命科学和生物技术产业：脑科学、细胞治疗、基因工程、分子育种、组织工程等

• 新材料产业：新型能源材料、高技术信息材料、生物医学材料、生物基材料等

• 高端现代服务业：金融服务、科创服务、商务服务、智慧物流、现代供应链、数字规划、数字创意、智慧教育、智慧医疗等

• 绿色生态农业：以生物育种为主体的现代生物科技农业，推动苗木、花卉的育种和栽培研发

 

 

（二）战略性——高质量发展全国样板

 

牛鼻子牵动京津冀，创新发展高水准，解决“大城市病”，探索人口经济密集地区优化开发新模式，建成全国样板以便于其他城市“复制+粘贴”。

 

全国样板的战略定位，也就意味着，雄安各方面都将高标准、严要求、最前沿，准入门槛较高，能入驻雄安的只有高规格高水准的企业。

 

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二、雄安规划解读——物流+仓储

 

无论发展何种行业，仓储物流都将是行业发展“血管“。头等仓对规划进行拆分，分别从物流和仓储两大块进行以下解读：

 

（一）物流篇——4大机遇2大挑战

 

1、物流4大机遇

 

• 最前沿：科技+开放水平+管理

 

依据：

①科技依据：搭建国家新一代人工智能开放创新平台，重点实现无人系统智能技术的突破，建设开放式智能网联车示范区，支撑无人系统应用和产业发展。

②开放依据：主动服务北京国际交往中心功能，培育区域开放合作竞争新优势，加强与京津、境内其他区域及港澳台地区的合作交流。

③管理依据：按照创造“雄安质量”的要求，制定雄安新区规划技术标准、雄安新区规划建设管理技术规定等建设标准和技术规范。

 

头等仓点评：

①高精尖行业扎堆发展，科技落地增加物流的技术水准；强调无人系统+公交车专用道附加物流功能（见下文），说不定雄安将成无人驾驶物流第一城。

②承接北京国际交往中心功能，雄安保税区+取消降低外资准入政策，国内外合作更加频繁，要承接国内国外的物流运作，更加开放的国际物流发展模式将会是必要趋势。

③“雄安标准”可能比“国标”还要更高一等，技术规范和管理办法也将会是创新模式，新的行业标准实施，对于物流业来说或许能降低政府监管的复杂程度，运作更加灵活。

 

• 最聚合：总部经济

 

依据：

明确承接重点。在高端服务业方面，重点承接软件和信息服务、设计、创意、咨询等领域的优势企业，以及现代物流、电子商务等企业总部。建设具有国际水准的总部商务基地。

 

头等仓点评：

①聚合高端服务业总部+高精尖科技行业，经济、科技共享，产业关联效应——大幅提高物流行业的技术水准，以技术提升效率；

②电子商务与现代物流总部集中布局，消费带动效应——电子商务与物流共生共存，相互配合，协同运作；

③聚集高金行业总部，企业总部之间交易、联系更加密集，影响从地方扩展到全国，入驻雄安的物流企业，将会获得更多的商业优势和资源。

 

• 最智能：智慧物流，物物相连，瞬间相应，全程可控

 

依据：

①构建全域智能化环境。推进数字化、智能化城市规划和建设，建立城市智能运行模式，建设智能能源、交通、物流系统等；

②搭建智能交通体系框架。以数据流程整合为核心，适应不同应用场景，以物联感应、移动互联、人工智能等技术为支撑，构建实时感知、瞬时响应、智能决策的新型智能交通体系框架。

 

头等仓点评：

瞬时响应、智能决策的等智能交通体系听上去非常科幻，但是规划中提到“坚持数字城市与现实城市同步规划、同步建设，适度超前布局智能基础设施，推动全域智能化应用服务实时可控，建立健全大数据资产管理体系，打造具有深度学习能力、全球领先的数字城市。”

 

如果说真的能建立一套全域智能化设备，所有信心数字化并且全面打通，交通流、物流数据整合，实时感知、瞬时响应也不是不可能。

 

科学技术的发展似乎已经远远超乎我们的想象，只是因为某些政治、经济原因没有被大规模应用。如果雄安新区的规划能够执行下去，物物相连、无人驾驶等物流技术的实现已经在不远的未来。

 

• 最高效：铁路+公路+航空；公交车专用通道+物流配送

 

依据：

①高效交通网：四纵两横、两主两辅。铁路四纵两横20分钟到北京新机场，30分钟到北京、天津，60分钟到石家庄。加强新区与天津港、黄骅港交通联系，畅通新区出海通道。加强新区与北京新机场、首都国际机场、天津滨海机场、石家庄正定机场之间的快速高效联系。

“两主两辅”站城一体，实现与京津冀核心城市直连直通。“两辅”服务新区北部外围组团，兼顾货运物流。

②构建快速公交专用通道。因地制宜构建网络化、全覆盖、快速高效的公共交通专用通道，兼顾物流配送；充分利用智能交通技术和装备，提高公交系统效率，增强安全、便捷和舒适度，实现高品质、智能化的公共交通和物流配送服务。

 

头等仓点评：

铁路、公路、航空紧密布局，30分钟通达北京、天津，就雄安的地缘来说也不算太新奇，但是划定快速公交专用道【兼顾物流配送】就已经是很“破天荒”的举措了。

 

①从政策上来说，明确提出快速公交专用道搭载物流，说明政府已经把物流提到了一个非常重要的战略位置，跟物流相关的政策肯定也会大量倾斜，共同配合致力于打造更高效的物流体系；

②从时效和成本上来说，大城市交通拥堵严重影响物流的效率和成本，快速公交专用道搭载物流，将大大减少交通阻塞带来的影响，降低成本提高时效。

 

 

 

2、物流2大挑战

 

• 最严格的排污指标，物流、货运载具排放标准严格，对车辆排放、性能要求高，淘汰不达标货车

 

依据：

改善大气环境质量。优化能源消费结构，终端能源消费全部为清洁能源。严格控制移动源污染，实行国内最严格的机动车排放标准，严格监管非道路移动源。

 

头等仓分析：

淘汰不达标货车或更换科技含量更高的货车，短期内对于物流行业来说都是一场“换血”，需投入的成本巨大。

 

• 人工智能开放，无人货运或将实现，产业结构大幅升级，物流将成一场资金、技术的博弈，巨头的游戏

 

头等仓分析：

巨头的游戏及马太效应：人工智能、无人货运、智慧物流，都将是技术、资金高度聚合的结果。

最优秀、最有钱、最前沿的企业才能入驻，而这些企业在雄安能水到渠成地发展平台经济、总部经济、数字经济。而未能入驻雄安的物流企业，无论是技术还是外在条件，都很难找到优势。总之，强者越强，弱者越弱。

 

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（二）仓储篇——4大机遇3大难题

 

1、仓储4大机遇

 

• 机遇：库存降低，转运为主，职能升级

 

依据：

集约智能共享的物流体系。构建由分拨中心、社区配送中心组成的两级城乡公共物流配送设施体系，分拨中心与对外交通枢纽一体布局。

 

头等仓点评：

高效交通+准确预测库存，存储功能将大幅降低；辐射京津冀，交通网络通达，市场广阔，快速连结机场、港口，货物转运需求巨大。

 

• 自动化、智能化仓储，技术升级

 

依据：

①适度超前布局智能基础设施，推动全域智能化应用服务实时可控，建立健全大数据资产管理体系，打造具有深度学习能力、全球领先的数字城市。

②构建城市物联网统一开放平台，实现感知设备统一接入、集中管理、远程调控和数据共享。

 

头等仓点评：

提了那么多年的产学研结合，雄安看样子是要造出一个中国的“硅谷”，河北的“中关村”，加上规划的【世界一流】的雄安大学及各种研究室，高新技术的落地应用应该也会遵循摩尔定律，不断优化高速发展。

 

对仓储来说，高效入库、分拣、包装、出库、库内搬运等库内作业，目前几乎实现了自动化，但是随着技术的进步，不仅自动化，还将智能化发展，推仓储技术升级，提升效率。

 

• 保税仓库需求大增

 

依据：

①吸引国家对外开放平台、“一带一路”国际组织优先在新区布局；

②支持以雄安新区为核心设立中国（河北）自由贸易试验区，建设中外政府间合作项目（园区）和综合保税区，大幅度取消或降低外资准入限制。

 

头等仓点评：

①一带一路新起点：北京、天津是一带一路的重要起点，雄安的设立承接了北京的非首都功能，“一带一路”国际组织优先布局，意味着雄安的资本、技术、进出口贸易会更加紧密。

 

②自贸区保税区更开放：大幅度取消或降低外资准入限制，优质外资企业的引进，会伴随着大量货物进出口，保税仓库成了河北雄安自贸区的必要配套设施。

 

• 冷库、高标库需求旺盛

 

依据：

①实施生物技术药物产业化示范工程、医疗器械创新发展工程、健康大数据与健康服务推广工程，建设世界一流的生物技术与生命科学创新示范中心、高端医疗和健康服务中心、生物产业基地。

 

②建设国家农业科技创新中心，融入科技、人文等元素，发展创意农业、认养农业、观光农业、都市农业等新业态，建设一二三产业融合发展示范区。

 

头等仓点评：

①生物制药、医疗工程对于环境有非常高的要求，其货品/原料在运输的过程中大多对于温度、湿度等要素有非常的要求，高标仓库、冷库将是是这些行业货物转运、储仓的首选。

②创新农业的发展，肯定要涉及农产品的贮藏、运输、加工等，同样对于高标库/冷库的需求巨大。

 

2、仓储2大挑战

 

• 僧多粥少：开发强度低+最严格的土地规划

 

依据：

①坚持生态优先；严格控制开发强度，新区远景开发强度控制在30%，建设用地总规模约530平方公里。

②一主、五辅、多节点，划定特色小城镇开发边界，严禁大规模开发房地产。

③按照把每一寸土地都规划得清清楚楚后再开工建设的要求，结合建设时序，深化细化控制性详细规划、修建性详细规划及各类专项规划。

④强化规划刚性约束。本规划纲要与相关规划经批准后必须严格执行，任何部门和个人不得随意修改、违规变更，坚决维护规划的严肃性和权威性，确保一张蓝图干到底。

 

头等仓点评：

①占比小面积少：为“蓝绿”让地，着重强调生态环境，城市总建设本身就面积有限，开发强度限制严格，建设总面积也才530平，能用于仓储物流的比例原本就很少。

②严格规划：一张蓝图干到底，不准随意修改、违规变更，一旦规划敲定，很难在新建仓储用地，后续仓储面积增长的可能性很小。

 

• 最严格的环保消防措施

 

依据：

①新区及周边和上游地区协同制定产业政策，实行负面清单制度，依法关停、严禁新建高污染、高耗能企业和项目。提升传统产业的清洁生产、节能减排和资源综合利用水平，加强生态保护和环境整治。

②制定雄安新区规划技术标准、雄安新区规划建设管理技术规定等建设标准和技术规范。强“智慧消防”建设，城乡消防安全达到国际先进水平。

 

头等仓点评：

环评和消防是仓库建设时最重要的两项资质认证，近年来对于环境的要求越来越严格，对于仓库消防也日益重视。而正如前文所说，“雄安标准”似乎要比“国标”严格，要达到国际领先水平，在环评资质、消防等级上面，应该会着重审批、整改。

 

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三、雄安及周边物流现状——企业、布局、租金

 

（一）已入驻企业

 

菜鸟VS京东VS苏宁

 

目前头等仓从相关网站上了解到，已入驻雄安的大型企业达48家。

以下为部分截图：





在这些企业中，菜鸟、京东、苏宁已经开始了雄安布局：

 

• 菜鸟：在雄安建设“智慧物流未来中心”，建设北方智慧物流的决策“大脑”，利用物联网和大数据，打造数字、安全、信用的智慧物流中枢体系。菜鸟也将参与规划设计“雄安城市物流大脑”和“雄安公共配送物流体系”，对整个城市物流流程进行动态监控、管理和优化，构建端到端的数字供应链。（政企合作）

 

• 京东：京东在雄安新区将在智慧城市物流建设进行有益的探索，并设立河北雄安海益同展信息科技有限公司和河北雄安京东金信投资管理有限公司两家子公司。

 

• 苏宁：苏宁在雄安新区的物流布局将以“集约 智能 共享”为方向，主要体现在，物流设施的共享、集约，运输方式的集约化，物流基础设施设备的智能化。

 

（二）空间结构布局

 

一主、五辅、多节点





“一主”即起步区，选择容城、安新两县交界区域作为起步区，是新区的主城区，按组团式布局，先行启动建设。“五辅”即雄县、容城、安新县城及寨里、昝岗五个外围组团。

 

总部区将会设立在起步区，而五个外围区将会与起步区分工合作，布局电子信息、生命科技、文化创意、军民融合、科技研发等高端高新产业，以及支撑科技创新和产业发展的基础设施。

 

周边特色小城镇。北部小城镇主要以高端服务、网络智能、军民融合等产业为特色。南部小城镇主要以现代农业、生态环保、生物科技、科技金融、文化创意等产业为特色。

 

（三）租金及市场扩展趋势

转移天津，炒高租金

 

早在北京、雄安的规划公布以前，许多企业都已经开始在天津找仓。

 

物流仓储虽然非常重要，但是相较于高精尖产能相对较低，故在雄安新区尤其是是起步区，也只是聚集物流前沿企业的总部。

 

所谓总部更多是涉及技术、管理、资金，而实际的运作，还是相对分散于总部周围。从这个角度来说，雄安地区的仓储用地已经呈现出外迁的趋势。

 

离雄安较近的地方就是北京和天津，北京规划严格、改革力度大，所以也都大量往天津搬厂搬仓。

 

目前天津高标库的租金达到1.16元每平方米/天，相比北京还是便宜不少的，而且天津的高标库面积总数在全国都是较多的，占到了全国总面积的7.3%。

 

下图为头等仓数据库中的天津仓库分布图：





天津仓库面积较大，但是价格不断走高，空置率不断降低，能找到合适的仓库厂房已经非常不容易。

为此头等仓特地在天津成立城市运营团队，在服务全国仓储需求的客户的同时，重点为京津冀用户提供高效专业服务，及时响应需求。

 

（如需租仓/出租可关注公众号【头等仓TOODC】，或登录网页www.toodc.cn，1.7亿仓库资源，头等仓为您轻松找仓~）

 

以上就是头等仓针对雄安发展规划做出的细致解读，希望能对大家有用。关注公众号并后台回复“雄安”，即可下载《河北雄安新区规划纲要》全文及规划图，一手资料+规划地图，更多政策风向，都在细节里哟~

 

本文为头等仓原创，转载请注明出处

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